Les prêts immobiliers
Pour acquérir un bien immobilier (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif), il est nécessaire de faire appel à l’emprunt.
Un emprunt est caractérisé par 4 paramètres :
Son montant
Sa durée
Son type (amortissable ou in fine)
Son taux (valeur, fixe ou révisable)
Indépendamment du montant, de la durée et de la valeur du taux dont chacun connaît l’incidence sur le montant dû à chaque échéance, il existe quatre types de prêt :
Prêt amortissable à taux fixe
Prêt amortissable à taux variable
Prêt in fine à taux fixe
Prêt in fine à taux variable
Le prêt à taux fixe : il permet de savoir le montant exact de l’échéance tout au long de l’emprunt. La mensualité est par définition constante quoiqu’il arrive.
Le prêt à taux variable : le taux varie selon des paramètres prédéfinis et connus de l’emprunteur.
Un taux révisable est fonction du taux d’échange interbancaire (euribor) valorisé régulièrement par la Banque Central Européenne.
Taux = euribor + marge de la banque.
Ce taux est très souvent encadré, soit le taux ne peut pas augmenter ou diminuer de plus d’un certain pourcentage, soit la mensualité ne peut pas dépasser un certain seuil d’augmentation ou de diminution, soit la durée du prêt varie à la hausse ou à la baisse.
Les différents encadrements peuvent être cumulés.
Le prêt amortissable
Le montant de la mensualité inclut une part d’intérêts et une part de capital. Plus on avance dans le temps plus la part d’intérêt diminue et la part de capital augmente.
Le prêt In fine
Le montant de la mensualité ne comprend que des intérêts pendant toute la durée de l’emprunt. Le capital sera remboursé en une seule fois et dans son intégralité à l’occasion de la dernière échéance. Pour assurer le remboursement il faut adosser à ce prêt un plan d’investissement à hauteur du montant emprunté.
(ex : une assurance-vie)
Avantages :
- en cas d’investissement locatif, le montant constant des intérêts déductibles des revenus fonciers génère une défiscalisation continue durant toute la durée du prêt.
- le plan d’investissement adossé génère souvent un capital supérieur aux besoins de remboursement en fin de prêt et peut être poursuivis à l’échéance du prêt
Inconvénients :
- il faut bien choisir le plan d’investissement qui sera adossé au prêt afin de ne pas avoir à abonder le plan de manière trop importante
Avantages :
- on n’a pas besoin d’ouvrir un plan d’investissement.
Inconvénients :
- dans le cadre d’un investissement locatif, la défiscalisation des intérêts d’emprunts est inégale et tend vers zéro sur la fin de la période d’emprunt.
- on ne bénéficie jamais d’une baisse des taux qui pourrait intervenir durant la période de l’emprunt.
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